マンションを購入するなら管理を買え！重要な3つの新制度をFPが紹介

「マンションを購入するなら管理を買え」

マンションを買おうと、探している人であれば1度は聞いたことがある言葉かもしれません。

というのも、マンションは戸建てとは異なり、ご家庭の判断だけで修繕や建て替えを行えないデメリットがあります。

そのため、安全で快適な住環境を長期にわたり守るためには、マンションの管理状態を購入前にしっかりチェックしておく必要があるのです。

そして、そんなマンションの管理状態をチェックする上で重要な制度が2021～2022年に3つ改定・新設されます。

そこで、本記事ではマイホーム購入支援も行うFP歴15年の土屋が、

1. マンションを購入するなら知っておきたい3つの新制度
2. マンション購入時に新制度を活用する3つのメリット

の順に、今後マンション購入を検討している方に役立つ情報を解説してみました！

【令和版】マンションを購入するなら知っておきたい3つの新制度

今回、読者の方に知ってほしいマンション管理に関連する制度は、

の3つです。

①2021年9月改定：長期修繕計画作成ガイドライン

長期修繕計画作成ガイドラインとは、マンションの修繕計画書を作る際のガイドラインのことです。

具体的には、

長期修繕計画の大元になるルールとして、国土交通省が作ったのが長期修繕計画作成ガイドラインになります。

その内容が、2021年9月に大きく3つ改定されました。

長期修繕計画作成ガイドラインの改定ポイント（2021年9月）

改定ポイント	改定前	改定後
計画期間の見直し	25年または30年の長期修繕計画を立てる	・30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上の長期修繕計画を立てる ・長期修繕計画も約5年周期で調査を行い、約7年周期で見直しを行う
修繕積立金の積立方法	現状では、段階的に修繕積立金を増額される「段階増額方式」が多くのマンションで実施されている	長期間にわたり一定金額で徴収する「均等積立方式」を基本とする
修繕積立金の金額	修繕積立金の設定方法の具体的な明記なし	修繕積立金の額の具体的なチェック方法を記載

この改定を受けて、今後は修繕積立金が増額になるマンションが増える可能性が高いです！

ただし、今回の改定は従来のマンションにはハードルが高いため、すぐに準拠できる管理組合は少ないでしょう。

②2022年4月から開始：管理計画認定制度

管理計画認定制度とは、国（地方公共団体）が「マンションの管理計画について一定基準を満たしていると認めた」か否かを可視化できるようにする制度のことです。

具体的には、国から認定されている場合には、

ようになります。

この制度によって、今まで良好な管理状態を目指す基準がなかった管理組合が、

• 今後は目標が設けられたことで
• 改善に向けて具体的に計画できる

ようになりました。

ただし、国の定めるマンションの管理基準は、あくまでも最低水準。

「認定マークが付いてる＝優良な管理がされているマンション」と言えるわけではありません。

③2022年4月から開始：マンション管理適正評価制度

マンション管理適正評価制度とは、マンション管理業協会が「マンションの管理計画について一定基準を満たしていると認めた」か否かを可視化できるようにする制度のことです。

国の管理計画認定制度と同時期にスタートするので違いがわかりにくいですが、目的はマンションの管理状況を可視化できるようにするという点で同じになります。

「マンション管理適正評価制度」と「管理計画認定制度」の違い

	マンション管理適正評価制度	管理計画認定制度
運営	マンション管理業協会	国（地方公共団体）
審査項目	以下5つのカテゴリー、約30項目をチェック  1.管理組合体制関係 2.組合会計収支関係 3.建築・設備関係 4.耐震診断関係 5.生活関係	以下5つのカテゴリー、約16項目をチェック   1.管理組合の運営 2.管理規約 3.管理組合の経理 4.長期修繕計画の策定及び見直し等 5.その他
判定	5段階評価	認定の有無
有効期限	1年間	5年間

マンション購入時に新制度を活用する3つのメリット

マンション購入時に、ここまで紹介した3つの制度を消費者が活用するメリットは、

の3つです。

①良好な管理状態のマンションを購入しやすくなる

マンションの管理状況を把握できる制度を活用する1つ目のメリットは、「良好な管理状態のマンションを購入しやすくなる」です。

これまで「マンションを購入するなら管理を買え」という言葉はあっても、現実的には

という問題があり、消費者がマンションの管理状況をしっかりチェックするのは難しい状態でした。

ですが、今後は3つの制度が新たにスタートした影響で、消費者がマンションの管理状況を今までよりも正確に把握できる時代になります。

②購入時だけ安い管理費や修繕積立金に騙されにくくなる

マンションの管理状況を把握できる制度を活用する2つ目のメリットは、「購入時だけ安い管理費や修繕積立金に騙されにくくなる」点です。

管理費や修繕積立金は少しでも安いほうが良いような気がしますが、実は大きな落とし穴が…。

というのも、先述したとおりほとんどの既存マンションでは、段階的に修繕積立金を増額していく「段階増額方式」が採用されています。

そのため、入居時は安い管理費や修繕積立金でも、入居後しばらくしてから増額されてしまうケースが多いのです。

③資産価値が高いマンションを購入できる

マンションの管理状況を把握できる制度を活用する3つ目のメリットは、「資産価値が高いマンションを購入できる」点です。

というのも、これまでマンションは管理状況が不透明だったことから、

• 立地（駅からの距離や災害リスク）
• 築年数
• 分譲会社や施工会社
• 管理会社のブランド

などで資産価値を判断されるケースが多くありました。

しかし、今後は新しい制度が活用されることで、

• 管理基準が明確になり
• 外部の人が管理状態を見て
• 購入するかどうかを判断できる

ようになります。

つまり、管理状況が良い中古マンションは、これまで以上に資産価値が高くなるのです。

結論：マンションを購入するなら新制度で管理状態を見抜こう！

では最後に、マンションを購入する上で重要なポイントを簡単におさらいしていきます。

以上、今回は「マンションを購入するなら管理を買え」を行う実践的な方法についてお話しました。

まだ、これから実施される予定の制度もあるので、家探しをする方は情報を集めつつ上手に活用していきましょう。