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【新築・中古】一戸建てを買うならどっち?メリット・デメリットをFPが解説

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ねぇ!土屋さん。

一戸建てを買うなら、新築と中古ってどっちを選んだほうがいいの?

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このテーマは、非常に難しい問題ですね。

  • 中古は築何年を選ぶか
  • 新築は建売と注文どちらが良いのか
  • リノベやリフォームはどこまでするのか

によって、金銭的にお得なのがどっちになるか大きく変わってきます。

とはいえ、このあたりは専門家でも意見がわかれる部分。

金銭面の損得だけで選ぶと、失敗しがちなのがまた悩ましいところです。

そこで本記事では、「新築と中古で悩んだ際に知っておくと役立つ情報」をFP視点で紹介していきます。

正しい知識がなければ、新築or中古を選ぶなんて簡単にはできません。

本記事の最後では、「読んでみたけど、結局どっちを選べばいいかわからなかった!」という方向けの救助策も紹介しています。

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まずはご一読くださいね!

執筆者

土屋 剛(つちや ごう)

会計事務所・保険会社に従事後、営業第一ではなく相談者さまに公平なFPになりたいという想いから独立。

株式会社FCTGファイナンシャルプランナーズを立ち上げる。

現在は、関東近郊を中心に活動中。最近ではWEB面談もスタートし、地方~海外まで幅広い地域の相談にのっている。

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CFP®/二種証券外務員資格/日商簿記2級
もくじ

新築と中古の戸建て!どっちか選ぶ前に知っておきたい4ポイント

新築と中古の戸建て!どっちか選ぶ前に知っておきたい4ポイント

新築と中古の一戸建て。

どっちにするかを選ぶ上で最低限の知識として知っておきたいのが、

  1. ホームインスペクションの必要性
  2. リフォーム済み中古物件の注意点
  3. 新築物件の値下げのタイミング
  4. 中古住宅の築年数と耐震性能

の4つのポイントになります。

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どういうことか詳しく解説しますね。

ホームインスペクションの必要性

ますは、「ホームインスペクション(住宅診断)」が新築でも中古でも重要になる点は覚えておいてください。

これはそもそも論なのですが、購入した家が欠陥住宅であれば、新築・中古どちらであっても後悔先に立たずという状況に陥ってしまいます。

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新築なら中古と違って、欠陥がないんじゃないの?

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残念ながら、新築でも欠陥住宅がないとは言い切れません。

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そうなんだ!?仮に欠陥住宅だったら、どのくらい修繕費が必要になるのかな?

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欠陥住宅だった場合、数100万円~家の代金全額とかなりの損出額になることが予想されます。

ホームインスペクション10万円程度の費用で、この可能性を大きく減らせることを考えると、契約前の住宅診断は受けておくのがオススメですね!

2018年4月から、中古住宅はホームインスペクションの義務化が宅地建物取引業法の改正により定められました。 

ただし、新築は義務化の対象外です。 

また、中古であっても義務化されたのはホームインスペクションの実施ではありません。 

ホームインスペクションについての「説明」や「事業者の斡旋を希望するか否かの確認」のみに留まっているので注意をしましょう!

リフォーム済み中古物件の注意点

次に重要なポイントが「リフォーム済みの中古物件には注意したい」という点です。

昨今では、築年数が古い物件であっても、一見中古には見えないデザイン性に優れた流行の間取りを取り入れている住宅が増えています。

しかし、大切なのは”建物の状態”です。

いくら見た目がキレイでも、建物の内部に問題があると後々、

  • 床に傾きがある
  • 室内が寒すぎる
  • 水回りの設備が老朽化していた

などの問題が起きてしまいます。

つまり新築やリフォーム済みの中古戸建てのように、いくら見た目がキレイでも、やはり先程紹介した「ホームインスペクション」が購入前には必要になるのです。

新築物件の値下げのタイミング

新築の中で、建売の購入を検討されている方は「物件価格が値下がりするタイミング」があることを覚えておきましょう!

というのも、不動産会社は決まった期間内に早く物件を売ってしまいたいという想いがあります。

そのため、一定期間すると、同じ物件でも大幅に値下りするケースが多いのです。

(例)3500万円の物件の値下げの推移

1.更地の段階:3,500万円
2.建築中:3,400万円
3.建物完成:3,200万円
4.完成後1~2ヶ月:3,100万円
5.完成後3ヶ月移行:2,900万円

  • 新築物件は、上記の順番で値下げされるケースが多いです。
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なるほど!同じ建売でもお得になるタイミングがあるんだ。

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もちろん立地や条件が良い物件は早めに売れてしまうので、一概にタイミングをずらせばいいわけではないですが…。

”建売は買うタイミングで値段が変わる”ことは、覚えておきたいですね!

その点で考えると、注文住宅は最も割高な物件になります。

 土地を購入した段階から支払いが始まりますから…。 

他にも工期が長い・オーダメイドで作るなど、金銭的には圧倒的に不利な点が多くなります。

 注文住宅の購入を検討される方は、必ず総額でいくらかかるのかを計算して、無理なく支払らえるかを事前確認しましょう!

中古住宅の築年数と耐震性能

最後に知っておきたいのが、「中古住宅の築年数と耐震性能」です。

中古の戸建てはもちろん古ければ古いほど、安くなります。

しかし、古い物件はその分、地震に対する住宅の安全を確保する基準値もゆるくなっているので注意したほうが良いでしょう。

中古戸建ての耐震基準

建築確認申請の時期安全性
旧耐震基準1981年5月31日以前★☆☆☆☆
新耐震基準1981年6月1日以降★★★☆☆
2000年基準2000年6月1日以降★★★★☆
※地震大国の日本では特に、「いつ建てられたか」によって安全性が大きく異なる!

築20年を超える木造住宅が住宅ローン減税を受けるためには、一定の耐震基準をクリアしていることが条件になります。

あまりに古い物件は、耐震改修工事が必要になったり、税制面での優遇がほとんどなかったりするケースが多いので注意をしましょう!

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では次に、これらのポイントをふまえて、新築と中古戸建てのメリット・デメリットを紹介していきます。

新築一戸建てのメリット・デメリット

新築一戸建てのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット

新築一戸建ての3つのメリット

新築一戸建てのメリットは、大きく分けて

  • リフォームの必要性がない
  • 流行りの間取りや設備が取り入れられている
  • 瑕疵保険※や税制面が優遇されている

の3つです。

最新の設備・性能を取り入れた住宅なので、購入時に改修したり大規模な設備をプラスしたりする必要がありません。

税制面や瑕疵保険(かしほけん)※では、新築は中古に比べて特に工夫をせずとも様々な恩恵を受けられるのが嬉しいポイントです。

新築と中古の税制面や瑕疵保険※の違い

新築中古
固定資産税の軽減建物分の固定資産税が3年間半額なし
登録免許税の軽減建物分の固定資産評価額×0.15%を支払う建物分の固定資産評価額×0.3%を仕払う
不動産取得税の軽減建物分の課税標準額から1200万円が控除築年数によって控除額が異なる
瑕疵担保責任の期間※210年間売主が宅地建物取引業者である場合は2年(最大5年※3)
※現時点では、新築が圧倒的に優遇されている
  • 1:上記の中古住宅の優遇は、すべて築20年以内もしくは新耐震基準に適合することを証明できる建物に限られます。
  • 2:瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、引き渡し後に建物に重大な欠陥が見つかった際に、売り主が無償で修理する義務のことです。
  • 3:中古住宅は瑕疵保険(かしほけん)に加入することで、重大な欠陥が見つかったときに最大5年間の保険金(修繕費用)を受け取れる仕組みがあります。

デメリット

新築一戸建ての3つのデメリット

新築一戸建てのデメリットは大きく、

  • 買った瞬間に資産価値が約2割下がる
  • 建売と注文マイナスポイントは真逆で混乱しやすい
  • 建築中の物件は実物がイメージがしにくい

 の3つがあげられます。

新築物件は、人が住んだ瞬間に中古住宅という位置づけになります。

つまり、住んだその日から「新築」というプレミアムがなくなり、物件の価値が約2割も下がってしまうのです。

また、同じ新築でも建売では、間取りや設備を自由に選べないので理想の住まいを実現しにくい欠点があります。

一方で注文住宅は自由性が高い分、理想の住まいを実現するために、時間・手間・費用がかかる点がマイナスだと言えるでしょう。

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特に注文住宅は予算面の兼ね合いで、土地探しが大変になる相談者さまが多い印象ですね。

では次に、中古一戸建てのメリット・デメリットを紹介していきます。

中古一戸建てのメリット・デメリット

中古一戸建てのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット

中古一戸建ての3つのメリット

中古一戸建てのメリットは、大きく分けて

  • 物件価格を抑えられる
  • リフォーム次第で理想の空間を得られる
  • 住んだときのイメージがしやすい

の3つです。

物件価格は、中古になった段階で大きく下がります。

例えば、築浅の物件をキレイにリフォーム※するくらいであれば、建売よりもお得に購入できる可能性があるでしょう。

また、すでに完成した状態の建物を購入前に見れるので、住んでからのイメージがしやすいのも魅力です。

※リフォームの例
  • 外装の塗り直し
  • キッチンの設備の変更
  • 壁紙の張り替え 

などの原状回復レベルの修繕

デメリット

中古一戸建ての3つのデメリット

中古一戸建てのデメリットは、大きく

  • リフォームやリノベに費用や時間がかかる
  • 瑕疵保険や税制面での優遇が少ない
  • 築年数よっては耐震性や老朽化が心配
  • 新築に比べて物件選びに手間がかかる

の4つがあげられます。

中古は一戸建てとは違い、

  • 築年数
  • 建物の状態(耐震性や老朽化)
  • リフォームする部分はどこか
  • 減税を受けるためにどうすれば良いか

など、購入前にチェックしなければならないポイントが多いです。

そのため、物件選びには手間や時間が大きくかかるでしょう。

特に築20年を超える物件は、『中古住宅の築年数と耐震性能』でも紹介したように、税制面での優遇が受けられなくなる可能性がある点に注意しなければなりません。

また、築浅物件であってもリフォームではなくリノベーション※をする場合には、新築の注文住宅と同じくらいの費用がかかってしまうケースがあります。

※リノベーションの例
  • 間取り
  • 水道管や排水管
  • 冷暖房や換気設備

などの大規模な変更や工事

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中古だから、単純に安いってわけじゃないのね。

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中古住宅は「どの物件を選んで」「どの程度改修するか」で金額が大きく変わります。

中古だからすべてお得だとは言えませんね!

結論:一戸建ては新築・中古のどっちがいいのか

それでは最後に、一戸建ては新築と中古のどっちを選べば良いのかを簡単にまとめていきます。

本記事のまとめ

新築と中古で迷った際は、選ぶ上での最低限の知識として

  1. ホームインスペクションの必要性
  2. リフォーム済み中古物件の注意点
  3. 新築物件の値下げのタイミング
  4. 中古住宅の築年数と耐震性能 

の4つのポイントを知っておくのがオススメです。 

中古・新築でも、

  • 注文or建売
  • リフォームorリノベ

でメリット・デメリットが大きく異なってきます。

本記事で紹介した内容を元によく比較検討した上で、選ぶのがオススメでしょう。

以上、新築と中古どっちを選べばいいかについて解説しました。

とはいえ、「読んでみたけど、結局どっちを選べばいいかわからなかった!」という方も多いのではないでしょうか?

そういった場合は、まずは新築でも中古でも”現実的に家を購入できる予算”を出してみるのがオススメです。

その中で選べる選択肢の中から、時間や手間をかけても理想の家を実現したいか否かを考えてみると、答えが出やすくなりますよ!

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たしかに。理想の家は手に入れたけど、老後破綻しちゃうんじゃ意味ないもんな!

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もしご自身で予算を出すのが難しい場合は、FP相談をご活用ください。

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