【変動から固定金利への変更】住宅ローン破産を防ぐ方法をFPが解説

住宅ローンといえば、「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶかで迷われる方が多いですよね。

結果として日本人の約7割※は、

などの理由から変動金利を選んでいます。

しかし、実は変動金利の場合、選ぶ前よりも選んだ後のほうがより慎重に情報を集める必要があることをご存知でしょうか？

この事実を知らずに、なんとなく

と考えているご家庭は、黄色信号が点滅しています。

なぜなら、変動金利は固定金利とは異なり、

• お金を貸す側（銀行）ではなく
• お金を借りる側（消費者）が

金利上昇のリスクを負っているからです。

そこで本記事では、FP歴15年・マイホーム購入支援も行っているFP土屋が以下の方に役立つ情報を紹介していきます。

本記事の内容は、執筆時点の情報（2022年3月11日）をふまえた内容になっております。金利はそのときの状況で大きく変化するため、住宅ローンは最新情報をチェックして選んでくださいね！

なぜ今、変動から固定金利への変更を検討すべきなの？

今回「変動金利から固定金利への変更」をテーマに記事を書いている理由には、

の3つが関係しています。

①ほぼすべての銀行で固定金利が上昇したから

今、変動金利から固定金利への変更を検討すべき1つ目の理由は、「ほぼすべての銀行で固定金利が上昇したから」です。

特に、固定期間選択型（10年）は長期金利が6年ぶりに高水準となった影響で、多くの銀行の金利が上昇しました。

大手銀行の住宅ローン金利（2022年3月）

銀行名	10年固定型（2月と比較）
三井住友信託	0.70％（+0.05）
りそな	0.85％（+0.10）
三菱UFJ	0.89％（+0.05）
みずほ	1.05％（+0.15）
三井住友	1.35％（+0.05）

②コロナやウクライナ情勢で物価上昇が加速しているから

今、変動金利から固定金利への変更を検討すべき2つ目の理由は、「コロナやウクライナ情勢で物価上昇が加速しているから」です。

コロナやウクライナ情勢で、

• エネルギー
• 食料
• 原材料

など物が不足している影響で、需要が供給を上回り物価が上昇しています。

物価が上昇すると、変動金利を決める指標になる消費者物価指数も上昇するため、結果的に変動金利が今後上がる可能性も出てくるのです。

③固定金利への変更は間に合わない場合が多いから

今、変動金利から固定金利への変更を検討すべき3つ目の理由は、「固定金利への変更は間に合わない場合が多いから」です。

というのも、変動金利には借り換え判断が遅れてしまう

といった2つの特徴があります。

そのため、総返済額を減らせる借り換えタイミングに乗り遅れてしまうご家庭が多いのです。

金利や返済額の見直しルールが複雑

変動金利を選んだ多くの人は、

と考えています｡

しかし、『①ほぼすべての銀行で固定金利が上昇したから』でもお伝えしたとおり、仕組み上は固定金利が先に上がります。

そのため、変動金利が上がってから固定金利に借り換えても、すでに固定金利がかなり上昇していて総返済額も大きく増加してしまうため、意味がありません。

さらに変動金利の場合は、住宅ローンの返済スタート後、

• 金利の見直しは半年に1回
• 月々の返済額の見直しは5年に1回

と、金利上昇に気付きにくい仕組みになっています。

また、「返済額1.25倍ルール※」によって急激に返済額が上昇することがないようになっているので、住宅ローンの返済がキツイと気付いたころには時すでに遅しなのです。

加えて問題になるのが、借り換え手続きに時間もお金も手間もかかること。

『変動から固定金利に変更する場合の注意点3選』で詳しくお話しますが、いざ借り換えようとしても、思いついてすぐに変更できるわけではありません。

将来の金利予測は専門家もできない

金利は、景気や物価の影響を受けて株価のように上がったり下がったりします。

しかし、

• 景気がこの先どうなるか
• 物価がいつ・どのくらい上昇するか

を正確に予測できる専門家はいません。

なぜなら、経済は様々な要因が複雑に絡み合っており、「絶対にこうなる！」と断言できる性質のものではないからです。

これまで何度も各分野の専門家が、「そろそろ金利が上がる」と言うことがありました。

しかし、実際には前代未聞と言われる超低金利が続いています。

そういった意味で、

固定金利への変更が間に合わないご家庭が増えてしまうケースが多いのです。

ただし、今回のように将来的に金利が上がる可能性が出てきたことのお知らせはできます。

今後、このまま金利が上がらない可能性ももちろんあります。あくまでも借り換えを検討する1つの判断材料として参考にしていただければ幸いです。

変動から固定金利への変更を考えたほうが良いタイプとは？

変動から固定金利への変更を考えたほうが良いタイプは、

の3つです。

①借入金額が多く、返済比率がギリギリの人

変動から固定金利への変更を考えたほうが良い1つ目のタイプは、「借入金額が多く、返済比率がギリギリの人」です。

返済比率とは、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことで、一般的に返済比率が低いほどゆとりある返済が可能とされています。

この返済比率が高い人は、金利が上昇して住宅ローンの返済額が高くなった場合に住宅ローン破産に陥る可能性があるでしょう。

なぜなら、年収に対しての借入金額が多いと、金利上昇の影響を受けやすいからです。

具体的には以下の計算式で目安として、返済比率が35％ギリギリのご家庭の場合には、金利上昇時のリスクが高いと言えます。

返済比率の計算式

返済比率は、以下のように計算します。

年間返済総額 ÷ 額面年収 × 100＝返済比率

年収500万円で年間120万円（月10万円）の返済を行っている場合の例

②貯蓄額が少ない人

変動から固定金利への変更を考えたほうが良い2つ目のタイプは、「貯蓄額が少ない人」になります。

なぜなら、貯蓄額が少ないご家庭は、金利上昇で毎月の返済額が増加した際に

などの柔軟な対応ができない可能性が高いからです。

ただし、貯蓄と一口にいっても、近い将来教育費などに使う予定がない余裕資金でなくては意味がありません。

なぜなら、「返済額の増加」と「教育費がかかる時期」が重なってしまうと、一気に対応が難しくなってしまうからです。

③残りの返済期間が20年を超える予定の人

変動から固定金利への変更を考えたほうが良い3つ目のタイプは、「残りの返済期間が20年を超える予定の人」になります。

なぜなら、

場合は､金利上昇時に総支払額が高くなる可能性があるからです｡

お金は借りる期間が長くなればなるほど、金利上昇の影響を受けやすくなります。

変動から固定金利に変更する場合の注意点3選

変動から固定金利に変更する場合の注意点は、

の3つです。

①借り換えに100万円以上の費用がかかる場合もある

変動から固定金利に変更する場合の1つ目の注意点は、「借り換えに100万円以上の費用がかかる場合もある」です。

というのも、マイホームは購入時に物件価格以外の諸費用がかかるように、借り換え時にも借入残高に応じて様々な諸費用がかかります。

諸費用の種類

上記の諸費用のなかでも、特に

1. 融資事務手数料
2. 保証料

の2つは大きな割合を占めています。

そのため、借り換えの際に金融機関を選ぶ場合は、金利以外にも上記2つの諸費用を中心によく比較検討するのがおすすめです。

とはいえ、

という方も多いと思います。

②借り換えは思っているより時間と手間がかかる

変動から固定金利に変更する場合の2つ目の注意点は、「借り換えは思っているより時間と手間がかかる」です。

具体的には、

などが、多くの人が借り換えに対して時間や手間がかかると感じる理由になります。

もちろん近年は、ネット完結型の住宅ローンが登場したことで、WEB上でほぼすべての手続きを完結することも可能です。

しかし、ネット完結型の住宅ローンが、総返済額を減らすのにベストな金融機関でない場合はやはり通常の手続きをしなければなりません。

③変更後のほうが総返済額が増える可能性もある

変動から固定金利に変更する場合の3つ目の注意点は、「変更後のほうが総返済額が増える可能性もある」です。

第一に、先ほども『借り換えに100万円以上の費用がかかる場合もある』でお伝えしたように、借り換え時には少ないとは言えない諸費用がかかるケースが多いです。

そのため、借り換え先の金利だけでなく諸費用も含めて総返済額を比較しないと、せっかく借り換えたのに総返済額が増えてしまうことがあります。

第二に、『将来の金利予測は専門家もできない』でもお伝えしたように、今後金利がどのように変動するかは誰にもわかりません。

現状はほぼすべての銀行で固定期間選択型（10年）の金利が上昇しましたが、

• 金利が上がれば家を買う人も減ってしまうので
• 需要を増加させるために
• 金融機関がまた金利を下げる

可能性も十分にあります。

つまり、「金利も結局上がらなかったし、借り換えないほうが総返済額も増えなくてよかったよね」というパターンもあるのです。

結論：変動から固定金利への変更に迷うなら専門家に相談を！

それでは最後に、変動から固定金利への変更について重要なポイントを簡単におさらいしていきます。

以上、今回は変動から固定金利への変更についてお話しました。

最近はコロナやウクライナ侵攻など、これまでにない世界的な出来事が続いており、金利変動が大きくなっています。

しかし、こういった先行き不透明なときこそ重要なのは、無理のない返済計画です。

金利が想定外の動きを見せてもある程度は対応できるように、借り換えを含めて返済計画を見直してみましょう。